楼市什么时候到底？——这是这几年无数买房人、卖房人和行业从业者都在追问的问题。
这两天，全球评级机构标普给出了一个相对明确的时间判断：国内房地产市场将会出现“分层触底”的走势，一线城市新房价格或在2027年率先企稳，全国新房平均价格则可能在2028年第三季度附近见底。
换句话说，楼市不会出现一起上涨、一起下跌的情况，在某个时间点上也不会全部反转。
核心城市先稳，普通城市后稳；新房库存去化较快的城市最先复苏，而供应压力大的城市还要继续调整。
这大概会是未来两三年房地产市场最真实的样子。
01、为什么是一线城市先复苏？
标普在报告里说，从2026年年初起，国内新商品房库存就进入了缓慢消化的过程当中，一二手市场的整体需求也开始趋于稳定。
这里所说的“企稳”并不是指所有的城市里的房子都很容易卖掉，也不是说房价已经全部上涨了，而是说目前市场上最困难的时候正在逐渐结束。
一线城市之所以可能先走出来，原因并不复杂。
第一，依然是人口和产业不断聚集的状态。
能够给年轻人提供就业机会、收入预期以及公共设施的城市，都会留住年轻人和改善型家庭。只要有人口流入，住房的需求就永远不会消逝。
第二，是优质的地段但是新增供应量很小。
核心城区可以开发的土地越来越少了，而地铁、商业、教育、医疗等成熟的配套设施又很难被复制。供给受到限制，需求比较稳定，所以价格就比较容易保持住。
第三，一线城市的购房需求更加实际一些。
近几年来，投资性需求已经减少了很多，但是首套房、改善型住房、学区房、通勤便利以及家庭成员构成的变化所造成的购房需求仍然在持续之中。
当市场重新获得信心之后，这部分的需求就会被更快地释放出来。
因此，即使是一线城市在未来出现回暖的情况，也只会是局部地区上涨，并不能涵盖所有的区域。
真正先企稳的，应该是产业基础好、人口密度大、配套设施完善、二手房流动性强的核心区域。远郊大盘和供应量大的地区仍然会面临去化压力。
02、828新政，为何会加快库存出清？
根据标普的看法，828楼市新政将会使库存加速去化。
过去房地产企业拿地、开工、预售、回款的速度比较快。目前，由于现房销售等制度正在逐步推行当中，开发商所获得的资金回收周期变长了，因此拿地也就更加小心谨慎了。
房企少拿地，意味着未来新增可售房源会减少。
因此为了保证现金流以及项目的正常运行，开发商下一步将会把主要精力放在已经竣工并且可以进行销售的房屋上面。
也就是说先把手中的货物卖掉，然后再决定是否要扩大生产。标普预计，2027年开发商销售中，已竣工库存的占比可能从2026年的43%升至64%。
这个变化值得重视。
由于房地产市场价格需要保持稳定，最根本的原因并不是喊口号，而是供求关系发生了变化。库存一直居高不下，开发商只好降价销售；而库存减少之后，市场上的竞争压力就会减弱。
根据标普的计算，到2028年第三季度，全国已竣工新房库存可能回落到2021年市场下行前十年的平均水平附近。
如果整个过程都顺利的话，新房市场供给的压力就不会再像以前几年那样大了，房价稳定下来的可能性也会更大一些。
03、国际经验说明：价格见底，先看供应是否收缩
标普对于日本、中国香港、美国以及西班牙等地房地产市场调整的过程,都做了比较。
不同的国家和地区的经济状况、金融体制、人口构成都不同，房地产触底的方式自然也会有所不同。
但有一个规律比较一致：供应下降，是阻止房价继续下跌的重要条件。
当市场上房屋数量越来越多，但是买房子的人却越来越少时，房价就很难再上涨了。
只有开发商的开发速度减慢、现有库存被逐步消化掉，并且购房者的购买力开始恢复的时候，市场才会逐渐趋于稳定。
这也是为什么现在房地产政策越来越强调去库存、控增量、建好房子和城市更新。
房地产已经不像是以前那样是一个增量市场了，而成了一个存量竞争的市场。以后的竞争对象不再是数量上的比较，而是看谁的房子好住，谁的房子容易交易。
04、机构看法趋同，但对节奏仍有分歧
从国际机构近期的判断看，大家对于楼市的方向，实际上已经越来越接近。
高盛比较乐观，认为上海、深圳等核心城市的房地产市场可能会率先企稳，而核心区域在未来的几年内都有望得到修复。
摩根士丹斯基认为目前市场调整已经接近尾声，但是全面稳定的局面大概要到2027年下半才会出现。
瑞银更加重视城市的分化问题，认为一线城市的二手房市场可能会暂时稳定下来，但是三四线城市仍然面临着人口外流以及库存过多的问题。
惠誉的看法比较保守，认为市场的恢复基础还不够牢固，在新盘销售方面短期内仍然会受到一定的影响。
几个机构的说法虽然不尽相同，但是大体上都表明底部轮廓已经出现，而复苏也不会同步进行。
这也意味着，过去那种“只要买房就等于赚钱”的逻辑，已经彻底变了。
05、真正需要观察的，还是量价能否同步企稳
当前楼市有一个很现实的特点：成交总量已经接近阶段性底部，但价格仍在调整。
新房市场上，有些城市采取了降低供应量、推出改善型住宅、调整促销策略等方式来控制房价上涨的速度，因此成交量并没有出现大的增长，而价格却依然比较平稳。
二手房市场则不同。
为了成交，很多业主仍然在主动降价，以价换量仍然是大部分城市的二手房市场的主要趋势。
二手房的价格能不能够真正的停止下跌，并不是由新房的政策决定的，还要看就业、收入、消费预期以及居民对于未来的态度。
因此，标普对于2027年一线城市的复苏，以及2028年全国房价触底的预测，可以当作一个观察市场的依据，但是不能直接认为这是房价会普遍上涨的信号。
接下来，市场需要等待的两个信号是：新房库存是否继续减少、二手房能否由“降价成交”转为“量价同步稳定”。
楼市最冷的时候，或许正在过去。
但是未来的最有价值的东西，并不是所有的房子，而是那些有真实需求、有稳定的流动性、能够经受住周期考验的好房子。
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